5月份石家庄房价16个月首次下跌 房贷利率仍上浮

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国家统计局18日发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，35个城市新建商品住宅价格环比下降。石家庄、唐山和秦皇岛三地新房价格也在下降之列。总体来看，5月份一线城市和部分二线城市房价还比较坚挺，三线城市房价下跌范围扩大。
5月仅15城房价上涨
国家统计局周三发布了5月份70个大中城市住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。
从环比变动情况来看，新建商品住宅涨幅最高的是郑州，环比上涨0.3%，北京、南京、厦门等城市环比涨幅也在0.2%左右，幅度不大。
月跌幅最大的是杭州，环比下降1.4%，其余房价环比下跌城市跌幅不小，均在0.5%左右。在国家统计局的口径下，这样的跌幅已经算相对较大。
部分城市促销致降价
国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读上述数据时表示，首先，5月份房价环比上涨的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降。5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为15个和19个，分别比4月份减少了29个和16个；持平的城市个数分别为20个和16个，分别比4月份增加了2个和3个；下降的城市个数均为35个，分别比4月份增加了27个和13个。
新建商品住宅价格环比上涨的15个城市中，涨幅比4月份回落的城市有6个；最高涨幅为0.3%，比4月份回落了0.1个百分点。新建商品住宅价格环比下降的35个城市中，环比从4月份上涨或持平转为5月份下降的城市有28个；最大降幅为1.4%，比4月份扩大0.7个百分点。
刘建伟认为，部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。
但值得注意的是，绝大部分城市房价同比继续上涨。5月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市个数为69个，与4月份相同；二手住宅价格同比上涨的城市个数为64个，比4月份减少了3个。新建商品住宅价格同比上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有66个；最高涨幅为11.3%，比4月份回落2.3个百分点，最低涨幅为0.9%。二手住宅价格同比上涨的64个城市中，涨幅回落的城市有62个；最高涨幅为11.1%，比4月份回落0.9个百分点，最低涨幅为0.2%。
分析称“定向降准”无关楼市
近期楼市政策面比较寡淡。与之相关的是，6月9日，中国人民银行决定从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行(不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构)下调人民币存款准备金率0.5个百分点。此外，为鼓励财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司发挥好提高企业资金运用效率及扩大消费等作用，下调其人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是继央行从4月25日起已经分别下调县域农村商业银行和农村合作银行存款准备金率2个和0.5个百分点之后的第二次“定向降准”。
那么，定向降准对楼市究竟有何影响？

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同策咨询研究部总监张宏伟认为，从4月25日及6月16日央行两次定向降准目的来看，很明显，央行只对特定银行或县域农商行和合作银行降低准备金率，从直接影响来看，央行二次“定向降准”和房地产市场没有直接的关系，对楼市基本没有影响。
从目前个人住房贷款情况来看，继央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款后，银监会也提出继续实行差别化的房贷政策，支持首套房贷需求，尽管当前首套房贷的贷款审批速度比此前有明显提高，但是，大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率，甚至广州、石家庄、海口等城市首套房贷利率还出现比此前上浮的现象。因此，一定意义上来看，“央五条”支持首套自住房贷的政策落实不到位，央行二次“定向降准”和楼市也没有直接关系。从调研情况来看，目前市场上首套房贷利率的主流变动情况并不大，仍是基准利率或上浮，并且视购房者个人资质而定，最高上浮10%。
张宏伟认为，若大多数城市商业银行并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业资金面仍然还会相对紧张，那么，在未来2-3个月里就会有更大范围、更大幅度的降价现象出现，楼市“降价潮”将真正来临。
因此，在“央五条”及国务院常务会议指出加大“定向降准”措施力度之后，当前住房信贷政策层面应该是基本围绕“自住需求”进行点式微调，并且在贷款利率、审批额度、审批周期等方面应该给予““自住需求””更多定向支持，继续支持合理的市场需求，以维持房地产市场健康平稳发展。