近年来，小区物业成为很多市民关注的热点话题，特别是围绕物业服务费用和服务项目引起的争议日渐增多。为此，市发展和改革委员会、住房和城乡建设局根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《河北省物业服务收费管理实施办法》等法律、法规和相关规定，参照外地经验做法，结合石家庄市实际，联合起草了《石家庄市物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）》，主要包括市区住宅区前期物业服务等级指导标准和相关收费标准等内容，并向社会公开征求意见。
为高端住宅新增设“特级”物业
据了解，现行物业服务收费标准是2004年6月制定的，2012年重新发布过一次（未做修改），执行至今已超过12年。12年来，我市物业服务行业的经营环境、业主需求、服务内容、运行成本等都发生了很大变化，业主和物业服务企业在收费上产生了不少新问题。
同时，2014年以来，国家和省出台了一系列关于价格机制改革、物业服务收费管理的新政策，我市亟须根据这些新政策和新问题对现行物业服务收费管理政策进行调整。
征求意见稿将原来的一级、二级、三级、四级、等外级5个物业服务收费等级标准，调整为特级、一级、二级、三级、四级，并明确了相应的服务项目和内容。
新指导标准增设“特级”等级，主要目的是对目前石家庄市极少数高端住宅区物业服务及收费标准进行规范，同时为以后其他高端物业入驻石家庄市留有发展空间；删除了“等外级”等级，四级以下住宅区的物业服务具体项目内容和收费标准，由业主与物业服务企业在不超过公布的最低物业服务等级基准价内协商确定，给服务双方留有更大的协议空间。
新标准进一步体现了服务品质，细化了服务内容，方便业主实施监督，更加有利于我市物业服务业发展和保障业主合法权益。
调整物业收费标准须多数业主同意
征求意见稿提出，物业服务收费实行统一政策，分级管理。物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价；别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价；物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外的特约服务费实行市场调节价。
新建住宅物业销售前，建设单位应当通过招投标或协议的方式选聘物业服务企业，在两部门公布的物业服务等级和基准价范围内约定物业公共服务内容、服务等级和收费标准，签订书面的前期物业服务合同。
物业交付使用后，在业主大会成立前，已实施收费的住宅区，因政策或服务成本变化等因素需要调整公共物业服务费标准的，可在物业所在地居民委员会指导监督下，经多数业主（专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上，下同）同意，在两部门公布的物业服务等级和基准价范围内约定调整方案，到市政府价格主管部门、房地产行政主管部门变更备案。
物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务标准（等级）、收费项目、收费标准等进行公示。
基准价与社会平均工资水平联动
按照健全价格动态调整机制的要求，市区物业服务收费等级基准价建立与社会平均工资水平联动机制。社会平均工资水平以市统计部门公布的年度市区居民服务和其他服务业在岗职工平均工资为依据。
以2014年市区社会平均工资和本办法公布的物业服务等级基准价为基期标准，当年度社会平均工资与基期相比变动幅度达到56%及以上时，启动联动机制，社会平均工资变动幅度与等级基准价按1∶0.8比例同方向联动，同时作为下一次联动的基期标准。
当社会平均工资变动幅度达到联动启动点时，由物业行业协会（物业服务企业）向市房地产行政主管部门和价格主管部门提出启动联动机制建议，经批准后向社会公布。
物业不得收取装修保证金
按照省相关文件规定，征求意见稿增加了对装修垃圾和渣土清运费、门禁、电梯卡（证）收费政策的相关规定。
物业服务区域内的车辆停放服务收费实行市场调节价。对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，物业服务企业不得收取车辆停放服务费。
实行政府指导价的住宅区，业主需要装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当与业主签订装修服务协议，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，业主委托物业服务企业清运装修垃圾和渣土的。物业企业可以向业主收取装修垃圾和渣土清运费，收费标准及管理办法由当地政府价格主管部门制定。
物业服务企业均不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费等。
实行政府指导价的住宅区，实行门禁、电梯卡（证）管理的，按照补偿成本的原则确定工本费标准，经多数业主同意后收取。
小区设施经营收益可补充专项维修资金
小区电梯内的广告位经营权归属谁，经营所得收益应当如何分配，是近两年物业纠纷较为集中的话题。
对此，征求意见稿作出了说明：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。在物业服务区域内，上述单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。 |
发表于 2016-9-13 01:21:42
