政策+规划 石家庄周边四区腾飞西兆通等3版块逆袭

石家庄

2014年9月23日，石家庄正式公布《国务院关于同意河北省调整石家庄市部分行政区划的批复》，宣布行政区划调整，藁城，鹿泉，栾城三地撤县设区，再加上2009年确定主城区北跨战略建设正定新区，4个新区使得石家庄三环区域也“一步登天”，迎来了历史转机。如今，已经一年过去，石家庄到底有啥变化？周边4区又有啥进展？

城市扩容大势所趋 新城区发展定位明确

河北很多城市主城区面积小，城区人口少，城镇化水平低，这是普遍问题，所以区划调整成为河北发展的一个大趋势，除石家庄外，唐山、保定和秦皇岛也相继扩城、扩区。行政区划调整后，石家庄人口已达430万，市区面积已达2000多平方公里，规划建设成人口500万的特大城市。在城市扩容的大背景下，石家庄二环、三环区域也焕发出了新的活力。新设3区盘踞在老城区的各个方向，城市北跨激活正定新区，市内四区在不断发展的同时周边各区毫不松懈，老城区与新设区的对接正在紧锣密鼓的进行中。

道路的引流作用在连接主城区与新设区中发挥了重要作用。石家庄市内二环内的道路基本呈现四横（和平路、中山路、裕华路和槐安路）六纵（谈固大街、建华大街、体育大街、建设大街、中华大街和友谊大街）的格局，但是出市通往三环的道路不是很畅通，近期的政府规划中，路网建设表现出明显的扩张性。例如胜利南街南延至南三环，为栾城区与元氏县交界处；石获路西延西三环，到达鹿泉区；南二环东延到藁城；已经通车的新城大道等都是主城区抛出的橄榄枝。

关于各区定位方面，今年6月召开的石家庄市第十三届人大常委会第十七次会议已经基本确立新城区的发展定位，会议中明确藁城区建设“省会现代生态精品新城区”，栾城区建设“宜居宜业宜游”生态园林城市，鹿泉区打造“显山露水、靓丽宜居”新城区，而滹沱河北岸全力打造正定古城历史文化名牌，城市发展框架逐渐拉开。

石家庄新区官方定位

新设4区作为晚辈，发展水平肯定不能与主城区相提并论，但是论发展潜力的话，答案就不一定了，未知的东西才存在更大的可能性。一起来详细看一下4区的新进展。

正定新区：打造省会行政副中心 申报国家级新区

自2009年确立城市北跨战略，建设正定新区以来，滹沱河北岸的正定新区建设一直如火如荼。除了主打历史文化品牌外，行政中心、文化中心、体育中心、金融中心，现代服务业基地，科技创新集聚区等众多荣誉集于正定一身，正定新区由此正成为石家庄最受关注的热点区域，板块价值持续升温。

从1200亩园博园开园、滹沱河蓄水贯通，滨水景观主题公园、国际会展中心、奥体中心、和传媒大厦等配套全面加速建设，到新城大道城市快速路、公交、地铁、机场、高铁等多维交通逐渐完善，今日的正定已不同往日，锋芒初露就已经引得房地产企业争相入驻，其中像天山集团、众美集团、宝能集团等知名房企拿地更为积极，分别建设了天山壹方中心、众美凤凰府、宝能中心等项目，为正定的房地产市场已经打通了道路。

正定新区配套建设

除此之外，再加上京津冀协同发展及石家庄城市发展“北跨”双重利好下，正定新区已经确定成为承接北京非首都功能疏解和京津产业转移的主平台。9月12日，石家庄新晋市长邢国辉在接受媒体采访时曾明确表示正积极谋划申报国家级正定新区，作为省会‘十三五’建设发展的主战场，努力把正定新区打造成京津冀协同创新的示范区、战略性新兴产业的聚集区、新型城镇化和城乡统筹的试验区和对外开放的引领区。这也是官方首度证实石家庄将把正定新区申报成为“国家级新区”。

正定的发展完全可以用如日中天来形容，一河两岸格局和京津冀一体化等发展战略都给正定带来了重大利好，就房地产投资而言，业内人士也颇为看好，被称为三环的价格洼地，价值高地。石家庄的住宅均价目前是7193元/平，正定新区的均价目前在4000左右，目前综合来看，悬殊的数据背后隐藏的仅仅是发展时间，正定是新设区域中综合实力最强的新星。

石家庄

鹿泉区：积极融入主城区 省会后花园绿色崛起

石家庄城市西部区域作为石家庄市政府近年来重点规划的区域，其区域发展价值和人文生态价值已经凸显，并且已经朝着自然生态，经济产业和社会配套等整个城市生态系统来规划和发展。而鹿泉区已经不仅仅是省会西部后花园的定位，在努力保持生态优势的前提下也在积极推进绿色崛起，城市东进战略。对于鹿泉来说，因为西部紧邻太行山的区域限制，东进是最为明智的选择，也是融入主城区的大势所趋。

交通是决定区域活力的首要要因素，而鹿泉相比于其他新设两区，鹿泉区与石家庄市内的联系更为紧密。目前来看，槐安路向西十五里，中山路、和平路向西十五里或是沿着南二环西行，条条大路通鹿泉。再加上地铁三号线、南二环东西延工程，裕华路西延工程等项目的落地，鹿泉区入市交通将活力大增。

除交通和环境优势外，鹿泉区的东进战略也已成形，以城东区域为中心城区，大力建设综合配套，积极迎合市内路网拓展。其中北斗路（迎宾路）改造提升工程已经被定位为鹿泉市政府的重要工程。政府计划将西起石柏大街东至西三环的北斗路段，两侧分别建30米宽绿化带，建设长度8000米，目前已见雏形。

鹿泉区美景

另外鹿泉的潜力也被一些大牌房企看中，已经有北人集团和中节能集团“先下手为强”抢占先机。中节能集团作为首家入驻鹿泉区的央企开发商便打造超大体量项目——中节能健康城，无非是已经看中了鹿泉的发展前景，除了外来房企之外，本地实力房企也没有错过鹿泉这块肥肉，北人集团花20亿打造河北首家奥特莱斯主题购物公园，定址鹿泉区铜冶镇，该项目是石家庄市政府、鹿泉市政府重点投资的项目，占地600亩，日后将成为鹿泉甚至石家庄经济的新亮点。还有鹿泉开发区光谷科技园已有16家企业入驻 7个重点项目投资共6.8亿，预计年内开工。

藁城：交通发力 已基本形成“十横七纵”路网大格局

和鹿泉区一样，交通也成为藁城崛起的突破口，近期石地委公布的道路延伸更名中，和平东路向东延伸至石津路交汇处，此次东延命名依次穿过了天山大街、昆仑大街、太行大街，东三环和开发大街，这样一来，和平路辐射范围东扩到东三环，直通藁城区，对藁城区来说，这将是一条入市的重要道路，藁城区在打造现代生态精品新城区的路上才能更加顺畅。

藁城区内道路也在加工升级，藁贾路是藁城主城区通往东南部乡镇的一条“纵向动脉”，由于交通流量大，服役年限长等原因，路面破损严重，整修工作主体工程已经完工，藁城区另一条通往西南部乡镇主要道路藁梅路整修前期工作预计年内也将动工。除此之外，藁城区内还实施了新赵线、正港线交叉口至九门段大修工程、定魏线衡井线至石邢界段中修工程等道路交通项目，让交通“脉络”更加通畅。对照省会主城区标准，该区还投资8700万元，启动了世纪大道配套提升工程，目前排水工程已完成80%，绿化工程完成招标，慢车道已经进场施工。

从房价方面来看，藁城目前均价5758元/平，自去年以来，房价趋势保持上扬，同比上涨200元/平。另外，鹿泉区和正定新区因为有别墅项目，所以区域价差较大，而藁城全区范围内一共36个楼盘项目（包含商业和住宅），价格均在6000一下，以刚需为主，价差较小。

栾城：南三环区域成栾城新的突破口

栾城相比其他几区，优势不大，但是随着南绕城高速规划的落实而迎来新的转机，预计今年年底，南三环将封闭开始改造。另外还有胜利南街向南延伸命名至栾城区与元氏县交界处，也为栾城区带来了主城区的诚意。还有值得一提的是，卓达集团对于栾城的青睐。卓达新材绿色模块化房屋石家庄基地选址栾城区窦妪工业区，石家庄市经济协会副会长陈群朴曾公开表示，卓达新材绿色模块化房屋石家庄基地启动，将极大加速石家庄栾城区的城镇化建设进程和城乡一体化进程。

目前石家庄房地产市场的一种现象是，很多资金紧张的刚需族迫于市内4区的高房价，不得不考虑在在新设4区范围内置业，但是从宏观情况来看，4区不仅仅是刚需族的选择，对于房产投资人群也有一定的吸引力，尤其是在正定新区和鹿泉区，升值潜力值得期待。业内人士也曾透露，“虽然一年已过，但是撤县设区对房价的影响并不是很明显，市场比较稳定，进一步的影响将在五年后逐步显现。”新设4区正在成长为石家庄新的增长极。

石家庄

虽说，石家庄区划调整，面积扩大，版图重新调整之后，众人目光被藁城、鹿泉与栾城三块小鲜肉所吸引，对其未来发展规划充满了期待。其实，近几年，石家庄有几个新兴区域也在政府支持、规划利好的多种因素下实现了飞速发展。

亚西部

亚西部地区是石家庄房地产业界提出的一个崭新概念，立足城市西部，且不拘泥于新华区、桥西区的行政区域界限，打破了传统“西北”的旧概念，提出了一个立足于良好生态环境的全新地产区域概念，对未来区域内房企加强合作、促进区域价值提升都有着重要意义。

石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源曾指出，“亚西部最重要的是生态的概念，即新华路沿线以北，一直到西部山区。亚西部地区有其他地区所不具备的优势，像紧邻的滹沱河、太平河、石津灌渠、南水北调、民心河水系及西部山前的绿色生态环境，对房地产市场来讲是非常难得的宝贵的资源财富，也是其他地区全力打造也打造不出来的，应该引起广大市民的注意和媒体的注意。”

可见，亚西部地区有着得天独厚的先天优势，但由于受制于传统发展模式和普遍认知障碍，优势并没有得到充分发扬，时至今日反倒成了亚西部地区崛起的高性价比优势。近两年来，随着亚西部地区大盘热盘的不断入市，现阶段，石家庄的城市目光正在逐渐转向这一充满生机、绿色和活力的都市价值新区，此区域价值的腾飞也是指日可待。

新华区和桥西区一直被誉为石家庄的后花园，上风上水，因此整个亚西部都是以生态为主的区域，为居住创造了良好的环境条件。有媒体做过调研和专家论证，西北地区是石家庄的城市上风位，西北风最有利于雾霾扩散。环境零污染，城市上风位，这是区域本身的核心优势，也是亚西部的核心卖点之一。

西兆通版块

源于政策规划与石家庄行政区划调整等因素，长安东部区域逐渐成为石家庄的楼市热点。从“一河两岸三组团”的城市布局到行政区划调整，石家庄的城市框架得到空前提升，长安区也在向新的城市中心发展。随着石钢等污染企业的搬迁、西兆通地铁枢纽的建设、高铁东站的开通、商业项目的建设等，长安东部的区域价值在一步步显现。

地处东北二环边缘的西兆通镇在上个世纪八十年代是河北省著名的民营经济强镇之一，但随着时间推移，西兆通发展受到多重限制。近几年，借助市政府“一河两岸三组团”战略布局，西兆通大力推进基础设施建设：太行大街、新城大道的南连北跨，在西兆通镇地上空间增添两条连接省会主城区和正定新区城市快速道；而备受瞩目的轨道一号线也给西兆通版块注入新的动力。积极对接京津，大红门的落户石家庄国际贸易场更是将长安区东北部推向了更为瞩目的位置。

省市领导多次到国际贸易城、新城大道、轨道交通等重点项目建设现场一线办公，调研督导，帮助项目单位解决实际困难，加快了重点项目和市政工程的进度，让我们看到长安区东北版块腾飞指日可待。而这种种的利好，也是让开发商看到了曙光。

石家庄

城南版块

说道新兴区域，石家庄城南也是不得不提。石家庄城南版块先前是一个被市场忽略的区域，但随着火车站的南迁，区域价值迅速被唤醒，众多开发商已经跃跃欲试。全国的所有城市，火车站周边均是一片繁华，对于被誉为“火车拉过来的城市”——石家庄而言，火车站的核心地位更加重要，周边必将兴起一个新的居住、商业中心。也正因为如此，火车站见证了石家庄的崛起，新客站将见证石家庄的崛起，城南版块多个楼盘扼守为石家庄南大门，必将在省会南部的强势崛起中分享似锦繁华。

加之，有业内爆料称石家庄东南部区域整体规划正在进行大规模调整，规划调整的大致区域为裕翔街以东，东三环以西，南二环以南，南三环以北；其中路网建设成为本次调整的重点之一；目前石家庄市政府已聘请清华城市规划设计研究院对规划进行评估。由于石家庄东南部南二环外区域东西向主干道极为匮乏，只有一条斜向石栾路和一条靠近南三环的段高路。预计今后该区域将新建或扩建多条东西向主干道。其中裕泰路、方兴路、建华西路、景观路等或将成为重点扩建道路。路网的升级，让城南版块的发展再次上升一个新的台阶。